아파트를 매매하거나 투자할 때 가장 중요한 것이 현재 시세를 정확하게 파악하는 것입니다.
그런데 부동산 가격을 확인하다 보면 "실거래가"와 "KB시세"가 다르게 나오는 경우가 많습니다.
✔ 실거래가는 실제 매매 계약이 체결된 가격
✔ KB시세는 금융기관과 부동산 시장에서 참고하는 시세
그렇다면, 이 두 가지 가격 중 어떤 기준을 더 신뢰해야 할까요?
이번 글에서는 아파트 실거래가와 KB시세의 차이점, 각각의 활용법, 그리고 어떤 기준으로 봐야 하는지 자세히 설명해 드리겠습니다.
1. 아파트 실거래가 vs KB시세, 기본 개념 차이
① 실거래가 – 실제 계약된 가격
- 매도자와 매수자가 실제로 계약을 체결하고, 신고한 가격
- 국토교통부에서 공개되는 공식 데이터
- 가장 신뢰할 수 있는 객관적인 가격 기준
✅ 특징:
✔ 최근 거래된 아파트의 실제 가격을 반영
✔ 허위 매물이나 부풀려진 가격이 아님
✔ 시장 변동성이 즉각적으로 반영됨
🔎 확인 방법:
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템
② KB시세 – 금융기관과 시장 참고 가격
- KB국민은행이 부동산 시장에서 중개업소, 실거래가, 매물 가격 등을 종합하여 산정한 시세
- 주택담보대출(주담대) 심사 기준으로 사용됨
- 실거래가보다는 반영 속도가 느릴 수 있음
✅ 특징:
✔ 금융기관이 대출 심사 시 참고하는 공신력 있는 시세
✔ 실거래가와 다소 차이가 날 수 있음 (평균적인 가격을 반영하기 때문)
✔ 일부 소규모 단지는 KB시세가 제공되지 않을 수 있음
🔎 확인 방법:
- KB부동산 시세 조회
2. 실거래가 vs KB시세 비교 분석
| 비교 항목 | 실거래가 | KB시세 |
|---|---|---|
| 정의 | 실제 계약이 체결된 가격 | 금융기관 및 시장에서 참고하는 시세 |
| 결정 주체 | 국토교통부 | KB국민은행 |
| 갱신 주기 | 실시간(계약 후 30일 내 신고) | 월 2회 업데이트 |
| 데이터 반영 속도 | 빠름 (최신 거래 반영) | 느림 (시장 평균 반영) |
| 활용 목적 | 시세 분석, 매매가 협상 기준 | 대출 심사, 부동산 시장 참고 |
| 변동성 | 높음 (시장 상황에 따라 급변) | 비교적 안정적 (평균값 유지) |
➡ 실거래가는 시장 변동성이 즉각 반영되지만, KB시세는 평균적인 가격을 유지하는 특징이 있습니다.
3. 실거래가와 KB시세가 다른 이유는?
① 시장 변동성 차이
- 실거래가는 매매 계약이 체결될 때마다 즉각 반영되므로 가격 변동이 심할 수 있음.
- KB시세는 시장 평균 가격을 반영하기 때문에 급등·급락이 바로 반영되지 않음.
② 매물 수급 차이
- 특정 아파트가 급매물이나 투자 수요로 인해 높은 가격에 거래되면, 실거래가는 급등할 수 있음.
- 하지만 KB시세는 전체적인 거래량과 매물 가격을 반영하기 때문에 한두 건의 거래로 급격히 변하지 않음.
③ 일부 아파트의 KB시세 미제공
- 소규모 단지, 거래량이 적은 아파트, 신축 아파트는 KB시세가 제공되지 않을 수 있음.
- 이 경우 실거래가를 기준으로 판단해야 함.
➡ 실거래가는 실제 시장 상황을 즉각 반영하지만, KB시세는 시장 평균을 유지하는 경향이 있음.
4. 실거래가 vs KB시세, 어떤 기준으로 봐야 할까?
📌 매매할 때
✅ 실거래가를 우선적으로 고려해야 함
- 실제 계약된 가격이므로 가장 정확한 시세를 반영
- 최근 3~6개월간 실거래가 변동 추이를 분석하여 적정 매매가를 판단
🔎 Tip:
- 실거래가가 KB시세보다 높다면? 시장 상승 가능성 큼
- 실거래가가 KB시세보다 낮다면? 시장 하락 가능성 있음
📌 대출 받을 때
✅ KB시세가 중요함
- 주택담보대출 한도는 KB시세를 기준으로 산정
- KB시세보다 실거래가가 높으면, 대출 한도가 줄어들 수 있음
🔎 예시:
- 매매가 10억 원, KB시세 9.5억 원, LTV 70% 기준
→ 대출 한도: 9.5억 × 70% = 6.65억 원
→ 실거래가보다 낮은 KB시세 기준으로 대출이 나옴
➡ 대출이 필요하다면, KB시세를 꼭 확인해야 함!
📌 투자할 때
✅ 실거래가 + KB시세 모두 참고해야 함
- 단기 투자: 실거래가를 확인하여 가격 변동성이 있는지 체크
- 장기 투자: KB시세를 참고하여 안정적인 시세 흐름 확인
🔎 Tip:
- 실거래가가 KB시세보다 높으면? → 시장 과열 가능성 (단기 급등 주의)
- 실거래가가 KB시세보다 낮으면? → 저평가된 매물일 가능성 (매수 기회일 수도 있음)
➡ 투자 시에는 실거래가와 KB시세를 함께 분석하여 시장 흐름을 읽어야 함!
5. 실거래가와 KB시세를 활용한 똑똑한 매매 전략
① 실거래가가 KB시세보다 높다면? (시장 상승기)
- 수요가 많아 집값이 오르는 추세일 가능성이 큼
- 매수자가 많아 매매가 협상력이 낮음 → 빠른 결정 필요
② 실거래가가 KB시세보다 낮다면? (시장 하락기)
- 매도자가 가격을 내리고 있는 상황일 가능성이 큼
- 협상이 가능하므로 매매가를 더 낮추는 전략 활용 가능
➡ 시장 상황에 따라 실거래가와 KB시세를 비교하여 매수·매도 타이밍을 결정해야 함.
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6. 결론 – 실거래가와 KB시세, 어떻게 봐야 할까?
✅ 매매할 때: 실거래가 우선 확인! (최근 가격 변동 체크)
✅ 대출 받을 때: KB시세 기준! (대출 한도 확인 필수)
✅ 투자할 때: 실거래가 + KB시세 함께 분석!
➡ 시장의 흐름을 제대로 이해하려면, 실거래가와 KB시세를 모두 확인해야 합니다.
📌 Tip: 실거래가는 단기 흐름, KB시세는 장기 평균을 반영한다고 생각하면 이해하기 쉽습니다!
FAQ 자주하는 질문
Q1. 실거래가와 KB시세의 차이는 무엇인가요?
A1. 실거래가는 실제 매매 계약이 체결된 가격으로, 국토교통부에서 공개하는 공식 데이터입니다. 반면, KB시세는 KB국민은행이 부동산 시장 데이터를 종합하여 산출한 시세로, 대출 심사 및 시장 참고용으로 활용됩니다.
Q2. 아파트 매매 시 실거래가와 KB시세 중 무엇을 참고해야 하나요?
A2. 매매 시에는 실거래가를 우선적으로 참고하는 것이 좋습니다. 실거래가는 최근 계약된 가격을 반영하므로, 시장 변동성을 즉각적으로 알 수 있습니다. 단, KB시세와 비교하여 가격 흐름을 함께 분석하는 것이 중요합니다.
Q3. 대출을 받을 때 KB시세가 중요한 이유는?
A3. 주택담보대출(LTV)은 KB시세를 기준으로 산정되기 때문입니다. KB시세보다 실거래가가 높다면 대출 한도가 줄어들 수 있으므로, 대출이 필요한 경우 KB시세를 반드시 확인해야 합니다.
Q4. 실거래가와 KB시세가 다른 이유는 무엇인가요?
A4. 실거래가는 계약이 체결될 때마다 반영되므로 시장 변동성이 즉각 반영됩니다. 반면, KB시세는 부동산 시장의 평균적인 시세를 반영하기 때문에 변동 속도가 느리고, 시장 급등·급락이 바로 반영되지 않습니다.
Q5. 실거래가와 KB시세를 함께 활용하는 방법은?
A5. 단기적인 시장 흐름을 파악하려면 실거래가를 참고하고, 장기적인 시세 안정성을 확인하려면 KB시세를 참고하는 것이 좋습니다. 투자 시에는 두 데이터를 함께 비교하여 가격이 적정한지 분석하는 것이 중요합니다.
Q6. 실거래가가 KB시세보다 높은 경우 어떤 의미인가요?
A6. 실거래가가 KB시세보다 높다면, 해당 지역의 주택 수요가 증가하고 있어 시장 상승 가능성이 높을 수 있습니다. 반대로 실거래가가 KB시세보다 낮다면, 시장 하락 가능성이 있거나 저평가된 매물일 가능성이 있습니다.
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